市场观察解封之后英国地产市场的可能变化

   2021-01-05 10
核心提示:  上篇文章我们讲到英国可能最早会在下周一,即5月11日开始逐步解除因疫情导致的封城禁令,具体计划则会在明天,即5月10日公布

  上篇文章我们讲到英国可能最早会在下周一,即5月11日开始逐步解除因疫情导致的封城禁令,具体计划则会在明天,即5月10日公布。如今距离计划公布只有一天,本文就在继上一篇市场变化的文章之后,继续讨论解封之后,与房地产相关的可能变动,以及部分我们关于未来情况的猜想。本篇文章主要分为两部分,分别讨论住宅方面和商业地产方面可能的变化及猜想。

  住宅地产涉及日常生活的方面比较简单,主要是房屋交易相关的事件。由于受到疫情影响,即便在解封之后,保持社交距离仍然会是十分重要的交际环节,因此房屋交易中涉及到人员之间近距离接触的层面可能都与原本有所不同。

  在房屋交易方面,目前可见的变化将出现在未来的顾客看房、购房偏好及搬家倾向三个方面。

  在疫情期间,英国政府的封城禁令明确包括了不允许任何看房行为。由此而衍生出了线上看房(Virtual Viewing)的方式。然而通常作为个人人生中最重要、数额最大的购买标的,没有实地看过任何材质,切身体会过站在房中感觉(即便期房也一般都配有展房)之前买家仍然难以做出最后决定。Savills就曾经在上个月上线其关于线上看房的指导和鼓励文章的同一天(4月16日)发布了预测2020年英国全年住房销量下降20%至40%的报告。可见线上看房业内认可度十分有限。

  而现在,随着解封临近,房地产中介及买卖双方最为殷切的期盼无非是先恢复日常房产购置中最重要的看房环节。根据Knight Frank透露, 根据目前的解封草案来看,看房环节将会恢复,只是多加了许多限制,诸如看房人数不得超过2人、必须戴口罩、不得接触室内平面及住客、看房时间限制在20分钟内等等。目前来看这些措施都不难实行,如果能够证明这些措施已经足够达到杜绝病毒传播的目的,应该能够被政府接受。

  由于疫情导致了房产交易停滞及经济数据下滑,在解封之后,预计会出现一批以专门寻求急于转手从而导致价格上低估程度较高的“捡漏房”为购房倾向的买家。这批人的比例相当高:根据Savills在上个月对于旗下中介的联合调查结果显示,所有接受调查的中介中,有76%的人手头有这样的“捡漏”型顾客。

  当然,即便这批顾客有心有力,资金充裕,他们最终能否如愿以偿还要看解封后的市场情况。我们曾在之前的文章提过,Knight Frank的预测是在2020年流失的交易中过半不会在1年内重回市场,假如按照月均分配,3月和4月因为疫情流失的交易也会有过半不会再回到市场;如果情况属实,则市场上流通的住宅本来已经较少,“捡漏”者们能否仍然以低于市场水平的价钱成功交易就疑云重重了。但这项数据起码告诉我们,刚解封的市场上愿意购买低于市场价的买家有相当的数量,因此如果的确有急于变现的房产需要销售,则可以相对平和的心态进行交易,多做对比,不必太担心没有市场。

  Savills的另一项调查结果显示随着解封时间的拉长,会有越来越多的人选择搬家。这是一项很有趣的数据,因为“搬家”这一概念对应的市场行为应该是“购置房产”或者“转租他处”;可能还会涉及销售原本的住所:这就表示在未来的日子里,基于“搬家需求”进行的交易数量会稳步增长,为房地产市场交易量回升提供支持,并且由于“搬家”建立在“本来已经拥有住所”的基础上,因此这部分交易不会跟购置新房的交易冲突,两者能够相互独立地为市场贡献交易量。

  根据Savills的报告,有34%的受访者(均为Savills的客户)表示在一年内有搬家的打算。而在划分地区后,则可以看出在预计要搬家的人群中,目前居住在伦敦的受访者没有人有半年内搬家的打算,但在解封后2年内搬家的人会大大增加。

  我们此处姑且不对为什么解封时间拉长会让更多人想要搬家,单看Savills提供的受访者比例已经相当惊人。如果说伦敦的受访者有33%计划在2021-2022年间搬家,如果全部为通过房屋产权置换的方式(即不是转租他处)实现,按照伦敦现在预估的伦敦家庭数369万来计算,将涉及到369*33%=121万宗交易。

  根据英国统计局的统计数据,2019年全英格兰及威尔士地区的总交易量为82万3千宗左右,在峰值期2004年为132万宗左右,如果这些交易能够实现,则该年仅伦敦地区交易量就能够接近2019年全年英格兰及威尔士的1.5倍交易量,是2004年的峰值的91%。虽然这些交易量全部都为买卖房产,而且均能实现的情况有些不切实际,但起码能够给我们提供一个参照,即由于搬家需求带来的交易实际上可能很多,因此能在未来为英国房地产的景气提供可观的助力。

  对于商业地产来说,目前受解封影响最大的将是零售、写字楼及酒店。零售业在疫情期间的表现是有目共睹的:日常消耗品的零售房地产表现良好,超市收益率并未下滑,且有上升趋势;食品零售的主要数据上则几乎看不到疫情冲击的痕迹。

  保留疑团的是写字楼及酒店业。对于写字楼来说,其最大的疑问在于疫情冲击后,租客还是否能够保留签约的承诺,以及资本对于写字楼的热情会否因为经历过了疫情期间的居家隔离措施而有所减少,转投在这种大流行病影响下冲击相对不那么大的房地产类型(比如零售)。

  而对于酒店,最大的忧虑则是英国酒店业究竟能在何时恢复,因为疫情完全限制了人员流动,酒店业已经成为了无源之水。

  我们对这两个行业还保有了一定的信心,认为不论是英国写字楼行业还是酒店业,都能够在解封后重获市场青睐;不论是资本还是消费者,都会回归这两个市场。

  对于写字楼来说,我们认为,至少对于伦敦等写字楼市场发达的地区,其恢复到市场经历疫情前的状态是较为确定的事实。这一猜想的基础在于这些地区本身的市场底子质量好,以及疫情前的市场表现。

  首先是写字楼本身的市场质量方面。由于疫情影响,写字楼租赁大户—灵活办公的许多公司都放慢了扩张的脚步,WeWork就是其中的代表。因此在疫情期间,我们很容易看到英国媒体及房地产平台上对于写字楼市场的担忧,这种担忧多数表现在未来市场是否还能有足够的需求缺口方面。

  我们认为,在写字楼质量较高的地区,比如伦敦,疫情带来的冲击能够在解封后逐步被抵消。从供需层面上讲,这些地区写字楼本身已经处于供小于求的状况,且原本的需求缺口较大,在我们之前的文章中也曾提到过:(热点研究 浅析伦敦中心区写字楼市场)。疫情之下,如果需求被削减,无非只是向供求平衡靠拢;并且疫情并不只影响需求侧,新写字楼的供给同样因为疫情变慢了,无法达到原本预计的供给速率。因此从这一方面看,供需关系不会因为疫情冲击导致情况扭转。

  除此之外,伦敦本身的空置率也处于历史低位,与2008年金融危机时相比,当前4.5%(来源:CBRE)的空置率相当低,是十余年来的历史低位,从这个角度说,伦敦写字楼对于资本的吸引能力也比在2008金融危机时更强。

  再加上此次新冠疫情的冲击范围为全世界,而此前伦敦的1季度写字楼投资量已经创出2015年以来的4年新高。本身预计要投入伦敦写字楼市场的资本如果因为疫情而暂停可以理解,但在疫情冲击范围包括法国、德国、美国等多个发达国家后,疫情开始褪去的情况下却调整原本计划,转投他国的做法则有待商榷——毕竟英国并没有表现出相对于其他主流投资目的地在疫情中冲击更大的情况,目前来看其他同级别市场(比如纽约)也并没有表现出比伦敦更值得投资的依据,因此如果说疫情后,原本投资英国写字楼市场的资本就会流失,似乎不太合理。

  英国的酒店业目前由于尚未解封还处于冰冻期。但从目前欧洲其他地区的住宿业的表现和英国酒店业本身的过往记录,我们相信英国的酒店业在这一次疫情中也能够康复。

  首先是其他地区的情况。与酒店运营模式和客户群体类似的Airbnb已经在欧洲市场(主要是荷兰及丹麦)看到了复苏迹象。根据Airbnb官方透露的信息,目前的预订率已经探底回升,并且涨势较大。

  而在过往的记录中,英国酒店业均能够迅速从各种意外的经济冲击中回复。根据酒店研究机构Hotstats的统计,不论是911空袭造成的惊慌,还是与新冠疫情类似的非典或猪流感导致的流行病,对英国酒店业的冲击一般都只会持续小于1年的时间。因此,在解封之后,我们可以对酒店业的恢复速度保持一定信心。

 
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